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天津市国土资源和房屋管理局关于印发《天津市土地登记技术规范》的通知

发布时间:2018年7月25日 来源: 潍坊寿光知名律师  
发布部门: 天津市国土资源和房屋管理局
发布文号: 津国土房籍[2007]269号

各区县国土资源管理部门、区县房地产管理局、有关直属单位:
  现将《天津市土地登记技术规范》印发给你们,请遵照执行。

二〇〇七年三月二十九日


目录
1.总则…………………………………………………………………………………10
1.1. 目的、依据………………………………………………………………………10
1.2. 概念、分类………………………………………………………………………10
1.3. 适用范围…………………………………………………………………………10
1.4. 统一登记制度……………………………………………………………………10
1.5. 职权分工…………………………………………………………………………10
1.6. 土地登记簿………………………………………………………………………10
1.7. 与房屋权属登记的关系…………………………………………………………11
1.8. 土地登记的基本单位……………………………………………………………11
1.9. 土地证书的种类…………………………………………………………………11
1.10. 登记费用 ………………………………………………………………………11
1.11. 登记人员管理 …………………………………………………………………11
1.12. 信息系统管理 …………………………………………………………………11
2. 土地登记程序………………………………………………………………………11
2.1. 土地登记申请……………………………………………………………………11
2.1.1. 概念……………………………………………………………………………11
2.1.2. 申请受理程序…………………………………………………………………11
2.1.3. 申请人一般要求………………………………………………………………11
2.1.4. 申请人…………………………………………………………………………12
2.1.5. 申请时限………………………………………………………………………12
2.1.6. 土地登记申请人应提交的资料………………………………………………12
2.1.7. 申请条件审查…………………………………………………………………13
2.1.8. 申请的受理……………………………………………………………………14
2.2. 地籍调查…………………………………………………………………………14
2.2.1. 依据……………………………………………………………………………14
2.2.2. 坐标系…………………………………………………………………………14
2.2.3. 地籍管理信息系统……………………………………………………………14
2.2.4. 宗地划分………………………………………………………………………14
2.2.5. 地籍勘丈方法…………………………………………………………………14
2.2.6. 指界……………………………………………………………………………14
2.2.7. 地籍调查的办理时限…………………………………………………………15
2.3. 权属审核…………………………………………………………………………15
2.3.1. 概念……………………………………………………………………………15
2.3.2. 权属审核应达到的标准………………………………………………………15
2.3.3. 不予登记的情形………………………………………………………………16
2.3.4. 权属审核的内容………………………………………………………………16
2.3.5. 权属审核的程序………………………………………………………………16
2.3.6. 权属审核的办理时限…………………………………………………………17
2.4. 注册登记…………………………………………………………………………17
2.4.1. 概念……………………………………………………………………………17
2.4.2. 依据……………………………………………………………………………17
2.4.3. 内容……………………………………………………………………………17
2.4.4. 土地登记簿……………………………………………………………………17
2.4.5. 土地证书的字头………………………………………………………………18
2.4.6. 注册登记的办理时限…………………………………………………………19
2.4.7. 登记日的确定…………………………………………………………………19
2.5. 颁发或注记土地证书……………………………………………………………19
2.5.1. 证书发放对象…………………………………………………………………19
2.5.2. 缮证……………………………………………………………………………19
2.5.3. 核证……………………………………………………………………………19
2.5.4. 核发证书………………………………………………………………………20
2.5.5. 办理时限………………………………………………………………………20
2.6. 公告………………………………………………………………………………20
2.7. 复查………………………………………………………………………………20
3. 初始土地登记………………………………………………………………………20
3.1. 概念………………………………………………………………………………20
3.2. 程序………………………………………………………………………………20
3.3. 初始登记的效力…………………………………………………………………20
3.4. 工作要求…………………………………………………………………………20
3.4.1. 复查……………………………………………………………………………21
3.4.2. 注册登记………………………………………………………………………21
3.4.3. 核发或注记土地证书…………………………………………………………21
4. 设定土地登记………………………………………………………………………21
4.1. 划拨国有土地使用权设定登记…………………………………………………21
4.1.1. 概念……………………………………………………………………………21
4.1.2. 申请人…………………………………………………………………………21
4.1.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………21
4.1.4. 审查要点………………………………………………………………………22
4.2. 出让国有土地使用权设定登记…………………………………………………22
4.2.1. 概念……………………………………………………………………………22
4.2.2. 申请人…………………………………………………………………………22
4.2.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………22
4.2.4. 审查要点………………………………………………………………………22
4.3. 填海造地出让国有土地使用权设定登记………………………………………23
4.3.1. 概念……………………………………………………………………………23
4.3.2. 申请人…………………………………………………………………………23
4.3.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………23
4.3.4. 审查要点………………………………………………………………………23
4.4. 作价出资(入股)国有土地使用权设定登记…………………………………23
4.4.1. 概念……………………………………………………………………………23
4.4.2. 申请人…………………………………………………………………………23
4.4.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………23
4.4.4. 审查要点………………………………………………………………………23
4.5. 国家租赁国有土地使用权设定登记……………………………………………24
4.5.1. 概念……………………………………………………………………………24
4.5.2. 申请人…………………………………………………………………………24
4.5.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………24
4.5.4. 审查要点………………………………………………………………………24
4.6. 国家授权经营国有土地使用权设定登记………………………………………24
4.6.1. 概念……………………………………………………………………………24
4.6.2. 申请人…………………………………………………………………………24
4.6.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………25
4.6.4. 审查要点………………………………………………………………………25
4.7. 收购、储备国有土地使用权设定登记…………………………………………25
4.7.1. 概念……………………………………………………………………………25
4.7.2. 申请人…………………………………………………………………………25
4.7.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………25
4.7.4. 审查要点………………………………………………………………………25
4.8. 集体土地所有权设定登记………………………………………………………25
4.8.1. 概念……………………………………………………………………………25
4.8.2. 申请人…………………………………………………………………………25
4.8.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………26
4.8.4. 审查要点………………………………………………………………………26
4.9. 集体土地使用权设定登记………………………………………………………26
4.9.1. 概念……………………………………………………………………………26
4.9.2. 集体“四荒”土地使用权设定登记…………………………………………26
4.9.3. 农村宅基地土地使用权设定登记……………………………………………27
4.9.4. 公共设施、公益事业集体土地使用权设定登记……………………………27
4.9.5. 乡(镇)村办企业集体土地使用权设定登记………………………………28
4.10. 土地使用权抵押设定登记 ……………………………………………………28
4.10.1. 概念 …………………………………………………………………………28
4.10.2. 申请人 ………………………………………………………………………28
4.10.3. 应提交的权属来源证明及其他文件 ………………………………………28
4.10.4. 审查要点 ……………………………………………………………………29
4.11. 土地使用权出租设定登记 ……………………………………………………29
4.11.1. 概念 …………………………………………………………………………30
4.11.2. 申请人 ………………………………………………………………………30
4.11.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件 …………………………………30
4.11.4. 审查要点 ……………………………………………………………………30
5. 变更土地登记………………………………………………………………………30
5.1. 划拨国有土地使用权变更登记…………………………………………………30
5.1.1. 概念……………………………………………………………………………30
5.1.2. 申请人…………………………………………………………………………30
5.1.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………30
5.1.4. 审查要点………………………………………………………………………31
5.2. 划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记………………………………31
5.2.1. 概念……………………………………………………………………………31
5.2.2. 申请人…………………………………………………………………………31
5.2.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………31
5.2.4. 审查要点………………………………………………………………………31
5.3. 出让、国家租赁国有土地使用权变更登记……………………………………31
5.3.1. 概念……………………………………………………………………………31
5.3.2. 申请人…………………………………………………………………………31
5.3.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………31
5.3.4. 审查要点………………………………………………………………………32
5.4. 国家作价出资(入股)、授权经营国有土地使用权变更登记………………32
5.4.1. 概念……………………………………………………………………………32
5.4.2. 申请人…………………………………………………………………………32
5.4.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………32
5.4.4. 审查要点………………………………………………………………………32
5.5. 集体土地所有权变更登记………………………………………………………33
5.5.1. 概念……………………………………………………………………………33
5.5.2. 申请人…………………………………………………………………………33
5.5.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………33
5.5.4. 审查要点………………………………………………………………………33
5.6. 集体土地使用权变更登记………………………………………………………33
5.6.1. 集体“四荒”土地使用权变更登记…………………………………………33
5.6.2. 农村宅基地集体土地使用权变更登记………………………………………34
5.6.3. 乡(镇)村办企业集体土地使用权变更登记………………………………34
5.7. 土地使用权抵押变更登记………………………………………………………35
5.7.1. 概念……………………………………………………………………………35
5.7.2. 申请人…………………………………………………………………………35
5.7.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………35
5.7.4. 审查要点………………………………………………………………………35
5.8. 土地使用权出租变更登记………………………………………………………36
5.8.1. 概念……………………………………………………………………………36
5.8.2. 申请人…………………………………………………………………………36
5.8.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………36
5.8.4. 审查要点………………………………………………………………………36
5.9. 名称变更登记……………………………………………………………………36
5.9.1. 概念……………………………………………………………………………36
5.9.2. 申请人…………………………………………………………………………36
5.9.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………36
5.9.4. 审查要点………………………………………………………………………36
5.10. 地址变更登记 …………………………………………………………………36
5.10.1. 概念 …………………………………………………………………………36
5.10.2. 申请人 ………………………………………………………………………37
5.10.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件 …………………………………37
5.10.4. 审查要点 ……………………………………………………………………37
5.11. 土地用途变更登记 ……………………………………………………………37
5.11.1. 概念 …………………………………………………………………………37
5.11.2. 申请人 ………………………………………………………………………37
5.11.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件 …………………………………37
5.11.4. 审查要点 ……………………………………………………………………37
6. 土地注销登记………………………………………………………………………37
6.1. 依申请土地注销登记……………………………………………………………37
6.1.1. 概念……………………………………………………………………………37
6.1.2. 申请人…………………………………………………………………………38
6.1.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………38
6.1.4. 审查要点………………………………………………………………………38
6.2. 国土资源管理部门直接办理的土地注销登记…………………………………38
6.2.1. 概念……………………………………………………………………………38
6.2.2. 申请人…………………………………………………………………………38
6.2.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………38
6.2.4. 审查要点………………………………………………………………………39
7. 其他登记……………………………………………………………………………39
7.1. 更正登记…………………………………………………………………………39
7.1.1. 概念……………………………………………………………………………39
7.1.2. 申请人…………………………………………………………………………39
7.1.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………39
7.1.4. 审查要点………………………………………………………………………39
7.2. 地下建筑物土地使用权登记……………………………………………………39
7.2.1. 概念……………………………………………………………………………39
7.2.2. 申请人…………………………………………………………………………39
7.2.3. 应提交的土地权属来源证明及其他文件……………………………………39
7.2.4. 审查要点………………………………………………………………………40
7.3. 土地查封登记……………………………………………………………………40
7.3.1. 概念……………………………………………………………………………40
7.3.2. 申请人…………………………………………………………………………40
7.3.3. 应提交的证明及其他文件……………………………………………………40
7.3.4. 审查要点………………………………………………………………………40
7.4. 补发土地证书……………………………………………………………………40
7.4.1. 概念……………………………………………………………………………40
7.4.2. 申请人…………………………………………………………………………40
7.4.3. 应提交的证明及其他文件……………………………………………………41
7.4.4. 审查要点………………………………………………………………………41
7.5. 换发土地证书……………………………………………………………………41
7.5.1. 概念……………………………………………………………………………41
7.5.2. 申请人…………………………………………………………………………41
7.5.3. 应提交的证明及其他文件……………………………………………………41
7.5.4. 审查要点………………………………………………………………………41
8. 土地登记的其他规定………………………………………………………………41
8.1. 土地证书查验……………………………………………………………………41
8.1.1. 概念……………………………………………………………………………41
8.1.2. 区域性土地行政执法中土地证书查验的程序………………………………41
8.1.3. 查验内容………………………………………………………………………42
8.1.4. 对有关问题的处理……………………………………………………………42
8.2. 违法处罚规定……………………………………………………………………42
8.3. 登记人员行政责任………………………………………………………………42
8.4. 公开查询…………………………………………………………………………42
8.4.1. 基本概念………………………………………………………………………42
8.4.2. 申请人…………………………………………………………………………42
8.4.3. 查询原始登记资料应提交的有关证明文件…………………………………43
8.4.4. 不予查询的情形………………………………………………………………43
8.4.5. 查询管理规定…………………………………………………………………43
9. 附录 ………………………………………………………………………………45
9.1 规范性表格 ………………………………………………………………………47
(1)《天津市土地登记申请书》……………………………………………………47
(2)《天津市土地登记调查、批表》………………………………………………50
(3)《天津市土地使用权他项权利登记申请书》…………………………………54
(4)《天津市土地使用权他项权利登记调查、审批表》…………………………56
(5)《天津市土地使用权他项权利注销登记申请书》……………………………58
(6)《天津市土地使用权他项权利注销登记调查、审批表》……………………59
(7)《土地登记复查申请表》………………………………………………………61
(8)《土地登记复查结果审核表》…………………………………………………63
(9)《界址表》………………………………………………………………………65
(10)《土地登记收件单》…………………………………………………………67
(11)《土地登记簿》………………………………………………………………68
(12)《地籍调查表》………………………………………………………………71
(13)《天津市土地登记资料查询申请、审批表》………………………………73
9.2 规范性文书……………………………………………………………………74
(1)《土地登记、地籍调查法人代表证明书》……………………………………74
(2)《土地登记授权委托书》………………………………………………………75
(3)《土地登记、地籍调查委托书》………………………………………………76
(4)《地籍调查指界通知书(存根)》……………………………………………77
(5)《违约定界通知书》……………………………………………………………78
(6)《测绘资料报告样式》…………………………………………………………79
(7)《集体土地所有权人承诺书》…………………………………………………82
(8)《土地登记通告》………………………………………………………………83
(9)《土地登记申请审核情况公告》………………………………………………84
(10)《注销土地登记公告》………………………………………………………85
(11)《补正告知书》………………………………………………………………86
(12)《不予登记通知书》…………………………………………………………87
(13)《更正登记公告》……………………………………………………………88
(14)《更正登记告知书》…………………………………………………………89
(15)《协助执行告知书》…………………………………………………………90
(16)《因拆迁注销土地登记登报声明》…………………………………………91
(17)《土地登记资料协助查询单》………………………………………………92
(18)《查询结果证明》……………………………………………………………93
(19)《查询理由告知书》…………………………………………………………94
9.3 规范性用章………………………………………………………………………95
(1)注记开工、竣工、证书有效期的专用章……………………………………95
(2)注记划拨土地未经批准不得转让、出租、抵押的专用章…………………95
(3)抵押情况注记专用章…………………………………………………………95
(4)注销专用章……………………………………………………………………95
(5)核对原件专用章………………………………………………………………95
(6)骑缝章…………………………………………………………………………95
(7)土地证书查验专用章…………………………………………………………95

  1. 总则
  1. 1.  目的、依据
  为了规范土地登记行为,加强土地管理,保护土地所有者和使用者的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《天津市土地管理条例》、《土地登记规则》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等法律、法规,结合我市实际,制定本规范。
  1. 2. 概念、分类
  土地登记是县级以上人民政府依法核准土地所有权、土地使用权、土地他项权等土地权利,并在登记簿上注册登记的行为。
  本规范所称土地登记分为初始土地登记、设定土地登记、变更土地登记、注销登记和其他登记。
  初始土地登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。
  设定土地登记是指初始土地登记以外对一宗土地上新确认土地所有权、使用权、他项权进行的土地登记。
  变更土地登记是对一宗地上经登记的土地所有权、使用权及他项权发生改变而进行的土地登记。
  注销土地登记是指因土地权利灭失或其他原因致使原登记内容失去效力而将已登记内容进行注销的土地登记。
  其他登记是指上述登记以外的土地登记。
  1. 3. 适用范围
  本市行政辖区内的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和他项权等土地权利的登记应当遵照本规范。
  本规范颁布前土地登记有关规定与本规范不一致的以本规范为准。
  1.4. 统一登记制度
  本市土地权属实行统一登记制度。统一登记是指土地所有权、使用权和土地他项权等土地权利应当统一登记,土地登记簿应当统一、土地登记的技术规范标准应当统一、土地登记机构应当统一。
  涉及房屋和土地权属同时登记的,应当在统一的土地登记系统上进行。
  1.5. 职权分工
  全市行政辖区内国有土地及城市发展控制区内集体土地的所有权、使用权登记,由市人民政府审批。城市发展控制区以外集体土地的所有权、使用权登记,由所在地的区、县人民政府审批。土地他项权利登记由所在地区、县国土资源管理部门审批。
  经授权,市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)负责全市行政辖区内国有土地及城市发展控制区内集体土地的所有权、使用权登记审批的工作,区、县国土资源管理部门负责城市发展控制区以外集体土地的所有权、使用权登记审批的工作;开发区、保税区国土资源管理部门负责管理范围内土地登记工作。
  两证合一已有规定的,按照市政府和国土房管局的有关规定执行。
  1.6. 土地登记簿
  市国土房管局建立全市统一的土地登记簿。
  通过信息网络系统办理土地登记已的,由网络系统自动生成土地登记簿。
  信息系统网络暂时未开通的,土地登记簿纸质文件由登记机构保存并备份电子文档储存于U盘或移动硬盘。电子文档于注册登记一周内上报市国土房管局。
  土地登记簿电子文档由市国土房管局委托市地籍管理中心统一管理。
  1.7. 与房屋权属登记的关系
  根据《天津市土地管理条例》第 三十四条的规定,土地上已经建成房屋的,在申请房屋权属登记的同时办理土地权属登记,由市土地和房屋权属登记行政主管部门颁发房地权属证书和登记证明。
  市土地和房屋权属登记行政主管部门应当建立房地权属登记簿,制作统一的房地权属证书和登记证明。
  1.8. 土地登记的基本单位
  土地登记以宗地为登记的基本单位。
  宗地是指由土地权属界址线封闭的地块。
  1. 9. 土地证书的种类
  《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《天津市房地产权证》、《天津市房地产他项权证》。
  1.10. 登记费用
  土地登记收费按照《天津市土地登记收费及其管理办法实施细则》(津政发[1991]53号)的规定执行。
  根据《天津市土地登记管理办法》(津政发[1994]86号)的规定,土地所有者或使用者必须按期申请土地登记,逾期不申请土地登记的,其登记费应比照规定的登记费标准,每逾期一个月加收20%。
  他项权登记收费按照《关于降低非住房所有权登记费收费标准的通知》(津价房地[2005]37号)的规定执行。
  1.11. 登记人员管理
  我市实行土地登记人员持证上岗制度。土地登记人员应当经过岗位培训,经国土资源部统一组织考试合格,取得《土地登记上岗资格证》后,方可从事土地登记工作。取得上岗资格证的土地登记人员每年要按要求参加继续教育。
  1.12. 信息系统管理
  各区县国土资源管理部门应建立地籍信息系统,将土地登记情况纳入信息系统。市国土房管局建立统一平台的地籍信息系统,实现与区县国土资源管理部门联网,并实行统一管理。


  2. 土地登记程序
  2.1. 土地登记申请
  2.1.1. 概念
  土地登记申请是指土地权利人或土地权利变动当事人,按照规定向土地登记机构申请其土地权利状况或权利变动事项,在土地登记簿上予以注册登记的过程和行为。
  2.1.2. 申请受理程序
  土地登记申请分为提交申请、申请条件审查和受理申请三项内容。
  2.1.3. 申请人一般要求
  土地登记申请人应当是土地权利人或者土地权利变动的双方当事人。包括单位和个人,单位包括法人和其他组织。其中法人和其他组织均可直接申请,而自然人中只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记,限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申请,而必须由其法定代理人或指定代理人代理申请。非法人单位在取得法人单位授权其为登记主体的情况下,可直接申请土地登记。
  土地登记申请也可以委托代理人代理申请。代理人分为委托代理、法定代理和指定代理。
  2.1.4. 申请人
  (1)国有土地使用权由使用该国有土地的单位或者个人申请登记。
  (2)集体土地属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会申请登记;属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)集体经济组织申请登记,乡(镇)集体经济组织不健全的,可由乡(镇)人民政府代为申请登记。
  (3)集体土地使用权由使用该土地的单位或个人申请登记。
  (4)与地上土地使用权分离的经批准独立使用的地下空间,由地下空间土地使用权人或建设者申请地下空间的土地使用权登记。
  (5)土地他项权利由申请土地他项权利的单位或个人和土地使用权人共同申请登记。
  (6)两个或者两个以上土地使用者共同使用一宗土地的,按份共有的应当分别申请登记;共同共有的应当共同申请登记。
  (7)跨县级行政区域的,应当分别向土地所在地的土地登记机构申请登记。跨县级行政区域的线性工程用地,向市国土房管局指定的土地登记部门申请登记。
  (8)军用土地申请人为土地使用人,使用权人为中国人民解放军总后勤部或武警部队后勤部。
  (9)公用房屋国有土地使用权登记申请人为公用房屋管理机构。土地使用权人为市或区县人民政府。也可由取得授权的房屋使用人申请登记。
  (10)转让国有土地使用权、集体土地使用权的登记,由双方当事人共同提出申请。
  (11)收购、储备土地使用权登记,由市政府确定的收购储备机构提出申请。
  2.1.5. 申请时限
  (1)设定土地登记、变更土地登记当事人自发生之日起30日内应当申请变更土地登记。
  (2)土地使用权抵押权、承租权及其他土地他项权利的设定、变更(不含继承)、终止及注销土地登记,当事人自发生之日起15日内应当申请土地登记。
  (3)土地批准文件中对土地登记申请日期另有规定的按规定期限申请登记。
  2.1.6. 土地登记申请人应提交的资料
  (1)土地登记申请书
  申请人申请土地登记时,应以书面形式提出土地登记申请,填写土地登记申请书。土地登记申请书应填写工整、齐全,并加盖申请单位公章、个人印章或指印。
  (2)主体资格证明文件和个人身份证明
  单位设立证明、法定代表人证明或者个人身份证明及户籍证明,委托代理的应提交委托代理证明文件及被委托人身份证明。单位设立证明包括:企业法人营业执照、事业单位法人营业执照、组织机构代码证、社会团体登记证书等;法定代表人应与营业执照中的一致;个人身份证明包括:身份证、军官证、警官证、护照等;委托代理证明文件指土地登记委托书;被授权的非法人单位应提供法人单位出具的《土地登记授权委托书》;自然人的代理人为法定代理人的,需提交村委会或居委会开具的监护人证明和户籍证明。
  (3)土地权属来源证明
  土地权属来源证明文件包括:直接的土地权属来源证明文件和土地权属参考文件。
  直接的土地权属来源证明文件包括:土地证书、有批准权的机关批准用地的文件、确权文件、权属争议调解书、司法机关的裁定或裁决文件、合法的转让或设定权利文件,土地调查时达成的《权属界线协议书》及法律法规规定的其他文件。具体包括:有偿使用合同、划拨决定书、建设用地批准书、集体农用地的征用转用批准文件、征地、拆迁、安置、补偿协议等;土地管理部门的建设项目用地验收合格证;税费缴纳凭证:包括出让金、契税、租金等。
  土地权属来源参考文件包括:土地公有制实行前的土地契约;单位或个人土地使用权调整、交换时双方的协议或有关材料;地上物买卖、交换、继承等证件;领导对用地的指示;集体土地交换协议;地上建筑物及其他附着物的合法产权证明等。地上物权属来源证明:包括房屋所有权证、记载房屋信息的房地产权证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证。
  (4)地籍测量资料:包括测量成果报告、宗地图及符合市国土资源管理部门统一要求的电子文件。
  测量成果报告包括:封面、解析界址点坐标成果表、宗地面积计算表。
  宗地图应包括的内容及要求:图幅号、宗地号、指北针、图廓线;土地使用者名称、宗地面积、地类号、本宗地界址点、界址点号、界址线及界址边长、弧长、本宗地内建筑物、构筑物;邻宗地界址线(示意);邻宗地、道路、街巷及名称;道路红线用虚线表示。纸张最小是A4纸;宗地图要按规范图式图例表示;申请登记宗地要用红色线划标注。
  (5)法律、法规、规章规定需要提交的其他文件资料。
  2.1.7. 申请条件审查
  对申请人提交的复印件资料均需核对原件留复印件并加盖“与原件核对无误”专用章。
  2.1.7. 1.  对申请书的审查
  审查申请书是否有漏项,申请人是否加盖印章并签字确认。
  2.1.7. 2.  对主体资格的审查
  (1)对法人资格的审查。审查申请人提交的营业执照是否为年检合格的,事业单位代码证、身份证明等与原件是否一致。
  (2)对法定代表人身份证明的审查。审查提交的法定代表人是否与营业执照中的一致,其身份证明是否为法人组织开具的证明。单位名称是否为全称且与公章名称一致。
  (3)对自然人的资格审查。自然人的提交的身份证明应为身份证、户口薄、护照等有效证件。无户口簿的土地使用者,应有基层组织开具的证明。
  (4)对代理人代理手续的审查。审查委托书、委托书代理事项、代理期限、代理人和被代理人名称。按法律规定,法定代理人不需要办理委托书的,应有村委会或居委会开具的证明和户籍证明。
  2.1.7. 3.  对土地权属证明文件的审查
  审查权属证明文件是否齐全和证件、证明的效力等内容。核查土地证书与登记簿是否一致。
  2.1.7. 4.  对地籍测量资料的审查
  测量资料是否齐全、内容是否符合要求,测量资料中界址点与界址表中界址点及宗地图中界址点是否一致;实测面积与批准用地面积及范围是否一致等内容。
  2.1.7. 5.  对其他内容的审查
  (1)审查申请登记的宗地是否在本登记区内。
  (2)申请提交的文件资料有无页码不准确,复印不清楚,纸张大小不符合要求等。
  (3)涉及宗地分割的,应同时申请剩余宗地的土地登记。
  2.1.8. 申请的受理
  土地登记机构收到申请人提交的土地登记申请书和其他文件资料后,经审查,予以受理的,对申请资料进行登记、编号、整理归档,并现场填写、开具《土地登记收件单》。
  对申请要件不齐的不予受理,并出具《补正告知书》。
  2.2.  地籍调查
  2.2.1.  依据
  地籍调查按照《城镇地籍调查规程》、《集体土地所有权调查技术规定》(国土资发[2001]359号)《天津市城镇、村庄地籍调查实施细则》的规定程序和要求开展。
  2.2.2.  坐标系
  采用 1990年天津市任意直角坐标系。
  2.2.3.  地籍管理信息系统
  地籍调查完成后应当建立城镇地籍管理信息系统。系统建设要按照全市统一的规定和要求建立。
  2.2.4.  宗地划分
  初始地籍调查时宗地划分应全覆盖。
  土地性质、使用权类型、土地用途、终止日期、土地权利人不同的,原则上应分别划分宗地。对于一宗地上有不同用途,可以按功能划分宗地的,在分割时,应当先对共用土地进行分摊。土地分摊按建筑面积计算。
  无指定土地使用权人及尚未确定土地所有权和使用权的土地,单独划宗,进行调查。
  权属有争议的单独划分宗地。
  2.2.5.  地籍勘丈方法
  采用解析法,对困难地区可采取部分解析法。
  2.2.6.  指界
  (1)界址认定指界人为土地所有权人或使用权人。单位申请土地登记,必须由法人代表出席指界,并出具法人代表身份证明书及本人身份证明。自然人申请土地登记,须土地使用权人出席指界,并出具身份证明。法人代表或自然人不能亲自出席指界的,可委托代理人出席指界,委托代理人指界时应出具法人代表身份证明书或自然人出具的身份证明、指界委托书及本人身份证明。公房由房屋管理机构作为指界人,军用土地由使用该地的部队作为指界人;非法人企业由该非法人单位作为指界人。
  (2)土地登记申请人可按国土资源管理部门提供的界址表自行进行界址认定。界址认定也可同时在宗地图上签字盖章。
  (3)土地登记申请人未能自行完成界址认定的,由国土资源管理部门下达指界通知书,通知本宗地土地权利人和四邻按通知书规定的时间、地点,携带有关文件出席指界。
  (4)对土地权属界线没有异议的,应当在界址表上签字盖章。
  (5)对指界有异议或者无正当理由不出席指界的,由国土资源管理部门根据国家和本市有关规定、土地所有或者使用的证明文件以及土地现状,划定土地权属界线,并将划定的土地权属界线认定书送达土地所有权人、使用权人和相邻人。
  (6)如双方有争议,现场不能处理时,记录争议情况,并绘制争议地块草图,按土地权属争议处理。
  (7)对土地权属界线认定书有异议的,可以自送达认定书之日起十五日内提出划界复核申请。划界复核的费用由申请人承担。逾期不申请,定界结果自动生效。
  (8)指界通知书和违约缺席定界通知书可采取直接送达或邮寄两种方式,送达执行应不少于两人,收件人应在送达回执上签字,收件人不签收的由送达人做好具体时间、地点、接收人员等情况的记录。邮寄的,应采取挂号、特快专递两种方式,并将邮寄凭证原件存档保存。
  (9)可以不指界的情形
  界址未发生变化且有界址表成果的,可不再指界。但应将原界址表复印件存于本次登记卷内,并在调查员记事栏内记录。
  凡已办过登记,在土地变更时相邻人未提出异议的,可不再指界。
  2.2.7.  地籍调查的办理时限
  集体土地所有权、使用权、国有土地使用权登记地籍调查的办理时限为10日;他项权登记、注销登记地籍调查的办理时限为3日。
  2.3.   权属审核
  2.3.1.  概念
  权属审核是土地登记机构对申请人提交的证明文件资料和地籍调查结果进行审核,再由县级以上人民政府根据土地登记机构的审核意见,决定对申请登记的土地权利或权利变动事项,是否准予登记的过程。
  2.3.2.  权属审核应达到的标准
  (1)权属合法
  土地权属来源清楚,土地的权属性质准确,土地用途合法。
  (2)界址清楚
  土地权属范围(宗地)的界址点、界址线、界标的设立准确、合理,指界人认界手续完备,实地与图、表描述一致。界址边长实丈数据与图上量算结果在允许误差之内。
  (3)面积准确
  登记面积与实地测量面积一致;土地总面积与各地类面积之和一致;共用宗地内各分摊面积之和与共有使用权面积基本一致;对批准面积与实际使用的面积不一致的应予以说明,并提出处理意见。
  2.3.3.  不予登记的情形
  经审查,须作出不予登记决定的,国土资源管理部门应当自受理申请之日起30日内将不予登记的决定书面通知申请人。不予登记的情形如下:
  (1)国有土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的;
  (2)国有土地使用权转租、抵押期限超过土地租赁年限的;
  (3)擅自改变土地用途、土地使用条件的;
  (4)未依法缴纳土地税、费或者土地收益的;
  (5)土地权属有争议尚未解决的;
  (6)违法占用土地的;
  (7)土地权利被依法限制的;
  (8)其他依法不予登记的情形。
  2.3.4.  权属审核的内容
  (1)对主体的审核
  对土地权利主体即权利归属的审核、对申请人的审核,是否具备主体资格,审核其证明文件、委托文件等是否齐全、合法有效。
  (2)对客体的审核
  权属来源是否清楚;权属界址、面积、用途、使用权类型、等级、使用权期限等是否正确;地上附着物是否合法。对于违反规划改变土地用途的,不得登记;未办理土地使用权登记而设定抵押的,不得登记;应招拍挂的土地是否采用招拍挂的方式供地;划拨的土地是否符合划拨用地目录;是否有别墅、高尔夫球场等禁止供地的情形;是否存在低价出让情形;在建工程转让的是否符合转让的有关规定,投资是否达到25%;出让金、契税等是否交齐;是否存在查封、抵押等情形。
  涉及农村宅基地登记的,宅基地面积要检核宅基地面积是否超标。
  集体土地使用权抵押的,是否提交了集体经济组织同意抵押的相关证明材料。
  涉及出租的,是否符合相关政策,划拨土地出租的,是否办理了有偿使用手续。
  2.3.5.  权属审核的程序
  (1)接受土地登记申请资料和地籍调查资料。
  (2)过录地籍调查成果。
  (3)调查员对申请人提交的土地登记申请书、土地登记申请人身份证明、土地权属证明、地上物权属证明及土地管理部门的地籍调查成果等有关资料,根据国家有关政策、法律、法规等,对申请登记宗地进行审查,并填写“权属调查记事及调查员意见”。
  (4) 初审:经对土地登记材料进行全面审查,认为符合规定要求的,初审人员在初审意见栏内记录审查情况、提出同意办理土地登记的建议,签字并加盖登记员章后,提交审核人员审核。
  在初审时,发现地籍调查结果与申请土地登记的内容不一致的,应查明原因,另以书面形式提出处理意见并提请调查人员处理,调查人员处理后再填写《天津市土地登记调查、审批表》。对非原则性问题,可在《天津市土地登记调查、审批表》初审意见栏内提出处理意见,交审核人员审定。
  (5) 审核:重点对初审过程和初审结果进行核查。认为初审过程符合要求、初审结果正确的,审核人员在国土资源管理部门审核意见栏签署同意报请批准土地登记或准予土地登记的意见,签名并加盖公章后上报批准机关。
  (6)复核、批准:批准机关对土地登记审核意见进行最后认定,签署《天津市土地登记调查、审批表》发证机关批准意见,加盖“XX区县人民政府土地登记专用章”或“天津市人民政府土地登记专用章”。土地他项权利登记由区县国土资源管理部门批准并注册登记,加盖区县国土资源管理部门印章。
  2.3.6.  权属审核的办理时限
  集体土地所有权、使用权、国有土地使用权登记权属审核的办理时限为15日;他项权登记、注销登记权属审核的办理时限为8日。
  2.4.  注册登记
  2.4.1.  概念
  注册登记是指土地登记机构对批准登记的土地所有权、使用权或他项权利进行登卡、装簿、造册的工作过程。
  2.4.2.  依据
  《天津市土地登记调查、审批表》是土地登记机构进行注册登记的唯一依据。
  2.4.3.  内容
  对于经审核符合登记要求的,由国土资源管理部门将登记事项记载于土地登记簿,并通知权利人领取土地权属证书。
  2.4.4.  土地登记簿
  2.4.4.1. 组成
  土地登记簿由土地登记卡主卡、土地登记卡续表、共用宗土地使用权登记卡三部分组成。由信息网络系统自动生成。
  2.4.4.2. 内容
  土地登记簿应当记载土地的宗地号、权属性质、坐落,土地权利人的姓名或者名称,土地的面积、用途,土地使用权的类型、期限和土地他项权等事项。
  司法机关或者行政部门依法对已登记的土地权利采取限制转移、限制设定他项权等措施的,国土资源管理部门应当按照裁定书、决定书、协助执行通知书载明的查封范围、内容和期限,在土地登记簿上予以记载。
  2.4.4.3. 地位
  土地登记簿是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据。土地权属证书与土地登记簿的记载应当保持一致。
  土地权属证书与土地登记簿的记载不一致的,以土地登记簿为准。
  2.4.4.4. 管理
  (1)土地登记簿由市国土房管局统一管理,永久保存,供社会公开查询。
  两证合一的房地登记簿中土地登记信息应从土地登记簿上平移。
  (2)土地登记簿以宗地为单位填写。宗地号不变的,土地登记卡不变,其他内容变化的,在登记卡续卡中记载。
  (3)土地登记簿应以街道(乡、镇)为单位,按街坊(村)及宗地号顺序排列组装。
  (4)土地权利人独自拥有或使用一宗地的,土地登记时,在土地登记卡主卡上进行,登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记。
  两个以上土地权利人共同使用一宗地的,土地登记时,宗地及土地权利状况在土地登记卡主卡上进行登记,各土地权利人的状况在共用宗使用权登记卡上进行登记,登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记。
  (5)土地登记卡登记的内容发生变更或设定、变更以及注销土地他项权利的,在土地登记卡续表上进行登记。但土地登记卡主卡中地号发生变更的,须更换土地登记卡。
  (6)宗地分割的在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列。宗地合并的,以合并后的宗地号顺序排列土地登记卡。
  2.4.4.5. 土地登记簿的更正
  土地登记簿记载的事项,非经法定程序任何人不得擅自更改。土地登记簿记载内容有误的应当进行更正。
  (1)国土资源管理部门发现土地登记簿记载内容有误的
  ①国土资源管理部门应通知持证人限期办理更正登记;
  ②国土资源管理部门根据持证人的申请或依职权进行审核,按规定应报市国土房管局审批的报市国土房管局批准;
  ③准予更正登记的,应予以公告,并下达《更正登记告知书》将更正的结果告知当事人。
  (2)当事人对土地登记簿记载内容有异议的
  ①由当事人依登记分工向区、县国土资源管理部门申请更正,并提供相关证明材料;
  ②区、县国土资源管理部门进行审核,按原登记审批程序报请批准土地登记;
  ③对确实有误的经公告后予以更正;经核实无误的不予更正,应下达《更正登记告知书》将不予更正的结果告知当事人;
  ④予以更正的,要求更正登记利害关系人限期办理注销或变更登记。
  2.4.4.6. 土地登记簿的公开查询
  任何单位和个人可以经过申请,凭地籍号对登记簿进行查询并按规定交纳查询费用。
  2.4.5.  土地证书的字头
  各区县填发、核发土地证书时字头如下:
  津南区:津南 ;东丽区:丽 ; 西青区:西青; 北辰区:辰; 静海县:静 ;蓟县:蓟; 宁河县:宁;宝坻区:坻; 武清区:武;  塘沽区:塘; 汉沽区:汉; 大港区:港; 开发区:开; 保税区:保;新技术产业园区:新;和平区:和;红桥区:红;河北区:北;南开区:南;河西区:西;河东区:东。
  其中单位使用国有土地的为 单国用(200_)第 号;单位使用集体土地的为 单集用(200_)第 号;个人使用国有土地的为 民国用(200_)第 号;个人使用集体土地的为 民集用(200_)第 号;集体土地所有权的为 集有(200_)第 号。
  2.4.6.  注册登记的办理时限
  集体土地所有权、使用权、国有土地使用权登记注册登记的办理时限为2日;他项权登记、注销登记的办理时限为2日。
  2.4.7.  登记日的确定
  准予土地登记的,受理土地登记申请日为登记日。土地权利的设立、变更和终止,自登记之日起生效。
  2.5.   颁发或注记土地证书
  2.5.1.  证书发放对象
  《国有土地使用证》发给依法使用国有土地的单位或个人;《集体土地所有证》发给依法拥有集体土地的农民集体经济组织或村委会或乡镇人民政府;《集体土地使用证》发给依法使用集体土地的单位或个人;《土地他项权利证明书》发给依法拥有土地他项权利的土地权利人。
  2.5.2.  缮证
  (1)填写土地证书
  土地证书内容应按照土地登记卡相应的内容填写。
  土地所有证和使用证以宗地为单位填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的,应当分别填写土地使用证。
  土地他项权利证明书以土地权利人为单位填写。土地他项权利人拥有不同宗地上的土地他项权利,或者在同一宗地上拥有两个以上不同类型土地他项权利的,应分别填写《土地他项权利证明书》。他项权变更登记一律注销原证重新填发新证。
  (2)注记证书
  设立、变更、注销土地他项权利的,注销登记、开竣工日期及证书有效期、划拨土地、他项权登记情况、遗失补发情况、换发土地证书情况,变更土地登记后在证书记事栏进行注记,记事栏注记已满的,需更换土地证书。土地证书上其他内容变更的,须更换土地证书。
  (3)粘图
  将宗地图粘贴在土地证书附图处,并加盖骑缝专用章。
  (4)盖章
  《国有土地使用权证》中“人民政府(章)”处加盖“天津市人民政府土地登记专用章”,“登记机构”处加盖区县国土资源管理部门章。
  《集体土地所有证》、《集体土地使用证》中“人民政府(章)”处加盖“区(县)人民政府土地登记专用章”,城市发展控制区内的加盖“天津市人民政府土地登记专用章”;“登记机构”处加盖区县国土资源管理部门章。
  《土地他项权利证明书》中“发证机关”处加盖区县国土资源管理部门章。
  2.5.3.  核证
  土地证书填写、配图完毕后,由专门人员对填制的土地证书进行校核,检查登记的项目是否与登记卡、图件一致。
  经核对无误后,按规定加盖人民政府土地登记专用章和发证机关印章。
  2.5.4.  核发证书
  (1) 查验证书领取人证件:土地登记人员对领证人提交的领证证明文件进行验证,验证无误的向领证人核发证书。
  (2) 发证:土地登记人员收回《土地登记收件单》,并由领证人签字,交纳登记费,领取土地证书。
  2.5.5.  办理时限
  集体土地所有权、使用权、国有土地使用权登记核发证书的办理时限为2日;他项权登记、注销登记核发证书的办理时限为1日。
  2.6.  公告
  除涉密登记结果外,其余的登记结果按政务公开的要求均应在规定的媒体上进行公告,公告的内容为:权利人、证号、面积。
  2.7.  复查
  土地登记申请人及其土地权利相关人对土地登记结果可以向国土资源管理部门书面提出复查申请,并按规定交纳复查费用。经复查无误的,复查费不予退还;复查有差错的,按照更正登记程序予以更正,复查费由造成差错者承担。


  3.  初始土地登记
  3.1.  概念
  初始土地登记又称土地总登记,是指在一定时间内,对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。
  3.2.  程序
  3.2.1.  通告
  3.2.2.  受理申请
  3.2.3.  地籍调查
  3.2.4.  权属审核
  3.2.5.  公告
  3.2.6.  注册登记
  3.2.7.  核发或注记土地证书
  3.3.  初始登记的效力
  3.3.1.  土地权利人应当按通告要求的时间、地点提出土地登记申请。
  3.3.2.  对于土地权源文件不齐全,但按初始登记的要求履行了登记程序的,经公告无异议的,可以确定其土地权利并予以注册登记。
  3.3.3.  初始登记中无权利人提出登记申请,现状无人使用的,可确定为国有无主地,登记到市人民政府名下。
  3.4.  工作要求
  (1)通告由组织开展初始土地登记的区县人民政府发布。
  通告内容主要包括:土地登记区的划分;土地登记受理期限;土地登记收件地点;土地登记申请人应当提交的有关证明文件资料;其他事项。
  发布方式:在登记区张贴;直接送达申请人;通过报纸、电视、广播、网络等媒体发布。
  (2)在指定的场所受理登记申请。审查相关证明材料,建立收件档案,开具收件单。
  (3)地籍调查按照初始地籍调查的工作程序开展。
  (4)按照权属审核规定的程序及相关设定登记规定的审核内容进行权属审核。填写初审意见和审核意见。
  (5)经土地管理部门审核,对认为符合登记条件的宗地予以公告。
  ①公告的内容:土地所有者、使用者和土地他项权利者的名称、地址;准予登记的土地权属性质、面积、坐落;土地使用者、所有者和土地他项权利者及其土地权益有关者提出异议的期限、方式和受理机关、受理地点、联系电话等相关事项。
  ②公告的方式、期限:采取张贴、报纸、电视、网络等媒体进行刊载、传播。公告期限一般为一个月。
  3.4.1.  复查
  (1)复查申请。土地权利人和利害关系人在公告规定的期限内,对公告结果有异议的,可向区县国土资源管理部门申请复查,申请复查应当提交土地登记复查申请表、身份证明文件和异议证明文件,并按规定缴纳复查费。
  复查申请表由国土资源管理部门制作,申请人领取并填写。
  (2)复查。国土资源管理部门根据申请复查内容进行复查,填写土地登记复查结果审核表。土地登记复查人员根据复查结果出具复查结果表(新制定)。土地登记复查结果表一式两份,一份发送核查申请人,一份与土地登记复查结果审核表一并存档。
  (3)经复查无误的,复查费不予退还,复查结果有差错的,复查费由造成差错者承担。因土地权利人申请提交资料有误造成差错的,由土地权利人承担,因登记机构失误造成差错的,由登记机构承担。
  3.4.2.  注册登记
  公告期满无异议后,上报登记批准机关批准登记。
  批准后,按照注册登记程序及相关规定,以宗地为单位填写土地登记卡。
  3.4.3.  核发或注记土地证书
  依据土地登记簿按照规定程序缮证。
  按照规定程序收回收件单,核发或注记土地证书。


  4.  设定土地登记
  4.1. 划拨国有土地使用权设定登记
  4.1.1.  概念
  划拨国有土地使用权设定登记是对一宗土地上新设定的以划拨方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。
  4.1.2.  申请人
  划拨国有土地使用权设定登记的申请人为取得划拨国有土地使用权的土地使用者。
  4.1.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)新供地项目的,应提供《国有土地划拨决定书》、《建设用地批准书》;
  (2)历史沿用的,土地权属来源证明材料不齐全的,应提供确定土地权属文件;
  (3)原为集体土地的,应提供原集体土地权属证书、征收土地批准文件及勘测定界成果资料;
  (4)原为农用地或未利用地的,应提供农用地或未利用地转用批准文件及勘测定界成果资料;
  (5)其他文件。
  4.1.4.  审查要点
  (1)宗地面积应与《国有土地划拨决定书》批准的用地面积一致;
  (2)除法律、法规另有规定外,划拨土地没有使用期限的限制;
  (3)登记的土地用途应与《国有土地划拨决定书》批准的土地用途、实际用途一致;
  (4)划拨土地使用权未经批准不得转让、出租、抵押、改变用途;
  (5)城市基础设施建设使用划拨国有土地的,按《城市基础设施土地登记管理办法》(津政发[2006]111号)规定办理;
  (6)公产房屋占用的土地,按公产房屋权属确定土地使用权;
  (7)国有土地住宅“两证合一”已有规定的,从其规定。
  4.2.  出让国有土地使用权设定登记
  4.2.1.  概念
  出让国有土地使用权设定登记是对一宗土地上新设定的以出让方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。
  4.2.2.  申请人
  出让国有土地使用权设定登记的申请人为取得出让国有土地使用权的土地使用者。
  4.2.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)《国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》;
  (2)国有土地使用权出让金及契税缴纳凭证;
  (3)原为集体土地的,应提供原集体土地权属证书、征收土地批准文件及勘测定界成果资料;
  (4)原为农用地或未利用地的,应提供农用地或未利用地转用批准文件及勘测定界成果资料;
  (5)其他文件。
  4.2.4.  审查要点
  (1)国有土地使用权出让合同的出让方,依法是市、区县及开发区、保税区国土资源管理部门。
  (2)出让国有土地使用权登记的最高年限按土地类别分别为:
  ①住宅用地70年;
  ②工业用地50年;
  ③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
  ④商业、旅游、娱乐用地40年;
  ⑤综合或者其他用地50年。
  (3)未按出让合同的约定支付全部土地使用权出让金的,不得登记。
  对于应按招、拍、挂方式供地而没有采用招、拍、挂方式的,不得登记。
  对协议出让地价低于基准地价的70%或工业用地低于国家和市政府颁布的最低价标准的,不得登记。
  (4)使用期限起始、终止日期要明确。起始日期:出让合同中明确起始日期的以出让合同约定为准;出让合同中约定以核发土地使用证之日起算等未明确起始日期的,按合同约定应当申请土地登记的登记日为起始日,但非土地使用者原因的除外。终止日期的计算如住宅用地70年,若从2000年2月l日起算,则终止日期应为2070年l月31日。
  4.3.  填海造地出让国有土地使用权设定登记
  4.3.1.  概念
  填海造地出让国有土地使用权设定登记是对填海造地形成的一宗土地上新设定的以出让方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。
  4.3.2.  申请人
  填海造地土地使用权设定登记的申请人为填海造地出让国有土地使用者。
  4.3.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)填海造地的批准文件;
  (2)海域使用权证书;
  (3)国有土地使用权出让合同;
  (4)建设用地批准书;
  (5)出让金及有关税费缴纳凭证;
  (6)其他文件。
  4.3.4.  审查要点
  (1)审核要点同出让国有土地使用权设定登记的审核要点;
  (2)需现场核实是否已完成填海造地,达到国有土地出让条件。
  4.4.  作价出资(入股)国有土地使用权设定登记
  4.4.1.  概念
  作价出资(入股)国有土地使用权设定登记是对一宗地上新设定的以作价出资或者入股方式取得的国有土地使用权进行的登记。
  4.4.2.  申请人
  作价出资(入股)土地使用权设定登记的申请人为取得作价出资(入股)土地使用权的土地使用者。
  4.4.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)土地使用权作价出资(入股)决定书;
  (2)原《国有土地使用证》;
  (3)土地资产处置方案及批准文件;
  (4)企业改制方案及批准文件;
  (5)土地估价备案材料;
  (6)房屋所有权证及其他地上附着物权属证明;
  (7)其它文件。
  4.4.4.  审查要点
  (1)申请人应与企业改制批准文件和土地资产处置方案批准文件及土地使用权作价出资(入股)决定书中的土地使用者一致。
  (2)国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建的股份有限公司、有限责任公司及境外上市企业的土地资产处置方案应由国土资源部批准。
  (3)国务院有关部门、企业集团或市人民政府批准改制企业的土地资产处置方案应由市国土房管局批准。
  (4)国家作价出资(入股)国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的最高使用期限。
  (5)国有土地使用权作价出资(入股)前必须进行地价评估,估价结果要经市国土房管局确认。
  4.5.  国家租赁国有土地使用权设定登记
  4.5.1.  概念
  国家租赁国有土地使用权设定登记是对一宗地上新设定的以国家租赁方式取得国有土地使用权进行的登记。
  4.5.2.  申请人
  国家租赁土地使用权设定登记的申请人为取得国家租赁土地使用权的土地使用者。
  4.5.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)《国有土地使用权租赁合同》;
  (2)原《国有土地使用证》;
  (3)企业改制的,还应提供企业改制方案及批准文件、土地资产处置方案及批准文件;
  (4)土地租金缴纳凭证;
  (5)其他文件。
  4.5.4.  审查要点
  (1)申请人必须与国有土地使用权租赁合同中的土地使用者一致;
  (2)国有土地租赁合同应由市、区县、开发区、保税区国土资源管理部门与承租人签订;
  (3)国家租赁国有土地使用权的最高使用期限应不超过出让国有土地使用权的最高使用期限,短期租赁年限一般不超过5年;
  (4)租赁土地使用权不得用于经营性房地产开发用地;
  (5)国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡,符合工业用地最低价标准有关政策。
  4.6.  国家授权经营国有土地使用权设定登记
  4.6.1.  概念
  国家授权经营国有土地使用权设定登记是对新设定的以授权经营方式取得的国有土地使用权进行的登记。
  4.6.2.  申请人
  国家授权经营土地使用权设定登记的申请人为取得国家授权经营土地使用权的土地使用者。
  4.6.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)国土资源部或市国土房管局对准予以授权经营方式使用土地的批复;
  (2)原《国有土地使用证》;
  (3)土地资产处置方案及批准文件;
  (4)企业改制方案及批准文件;
  (5)土地估价报告备案材料;
  (6)其他文件。
  4.6.4.  审查要点
  (1)申请人必须是被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。
  (2)国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的股份有限公司、有限责任公司及境外上市企业的土地资产处置方案,应由国土资源部批准。
  (3)国务院有关部门、企业集团或市人民政府批准改制企业的土地资产处置方案应由市国土房管局批准。
  (4)国家授权经营国有土地使用权的最高使用期限应不超过出让国有土地使用权的最高使用期限。
  4.7.  收购、储备国有土地使用权设定登记
  4.7.1.  概念
  收购、储备国有土地使用权设定登记是对一宗土地上因收购、储备,在供地前,为明晰土地权属而将土地使用权登记到收购、储备机构名下的土地登记。
  4.7.2.  申请人
  收购、储备国有土地使用权设定登记申请人为收购、储备单位。
  4.7.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)整理储备计划;
  (2)原土地权利注销通知单;
  (3)受委托的收购、储备机构,准予进行收购储备的批准文件;
  (4)涉及转用和征收土地的,需提供土地勘测定界成果;
  (5)其他文件。
  4.7.4.  审查要点
  (1)土地类别可按一级类确定;
  (2)涉及未利用地、农用地的需完成土地转用手续,涉及集体土地的,需完成土地征收手续。同时还需审核转用征收界线与登记界线是否相符。
  (3)收购储备的设定登记可与原土地权利人的注销土地登记一并办理。
  4.8.  集体土地所有权设定登记
  4.8.1.  概念
  集体土地所有权设定登记是指对新设定的集体土地所有权进行的土地登记。
  4.8.2.  申请人
  集体土地所有权设定登记的申请人为乡(镇)农民集体经济组织、村农民集体经济组织或村民委员会;乡(镇)农民集体经济组织不健全的,由乡(镇)人民政府代为申请。
  4.8.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)权属界线协议书、调解书、已生效的人民政府依法作出的处理决定书及复议决定书或诉讼判决书;
  (2)实施1962年《农村人民公社工作条例修正草案》(六十条)时确定为集体所有的证明材料;
  (3)“四固定”时的土地清册;
  (4)土地改革时颁发的土地所有证;
  (5)历史沿用,土地权属来源证明材料不齐全的,需提供市、区(县)人民政府确定土地权属的文件;
  (6)其他文件。
  4.8.4.  审查要点
  (1)确定集体土地所有权的土地权属界线协议书,需在土地管理部门组织下达成。
  (2)集体土地所有权登记时可以一并确定土地类别及其面积。
  (3)集体土地所有权一般只登记不发证。
  4.9.  集体土地使用权设定登记
  4.9.1.  概念
  集体土地使用权设定登记是指对一宗地上新设定的集体土地使用权进行的土地登记。
  4.9.2.  集体“四荒”土地使用权设定登记
  (1)概念
  集体“四荒”土地使用权设定登记是指以承包、租赁、拍卖等方式对新设定的农村集体所有的“荒山、荒沟、荒丘、荒滩”用地的土地使用权进行的登记。
  (2)申请人
  集体“四荒”土地使用权设定登记的申请人为依法取得该土地使用权的单位或个人。
  (3)应提交的土地权属来源证明及其他文件
  ①“四荒”地承包、租赁、拍卖合同或协议等;
  ②本集体以外的单位或个人申请者另行提供批准文件;
  ③承包、租赁、拍卖资金支付凭证;
  ④“四荒”地开发方案;
  ⑤其他文件。
  (4)审查要点
  ①集体所有的“四荒”地使用者,可以为本村村民,也可以是有治理开发能力的企事业单位、社会团体及其他组织或个人。
  ②“四荒”地承包(租赁)合同或“四荒”地拍卖协议的甲方(发包方、出租方或拍卖方)必须是已登记的集体土地所有权人。
  ③承包、租赁、拍卖“四荒”地使用权,最长不得超过50年。
  ④拍卖“四荒”地使用者应按“四荒”地拍卖协议支付拍卖金。
  ⑤承包、租赁或拍卖对象是本集体经济组织以外的单位或者个人,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并由乡(镇)人民政府批准。
  ⑥租赁或拍卖使用权的“四荒”地必须是农村集体经济组织所有的、未利用的土地。耕地、林地、草原以及国有未利用土地不得作为农村“四荒”。
  4.9.3.  农村宅基地土地使用权设定登记
  (1)概念
  农村宅基地集体土地使用权设定登记是指对新设定的宅基地使用权进行的土地登记。
  (2)申请人
  农村宅基地集体土地使用权设定登记的申请人为农村宅基地合法使用者。
  (3)应提交的土地权属来源证明及其他文件
  ①1986年《土地管理法》实施后形成的宅基地应提供人民政府批准文件;2007年3月1日以后形成的宅基地应提供《建设用地批准书》。
  ②1982年2月到1986年《土地管理法》实施期间形成的宅基地应提供批准建设文件。
  ③1982年2月以前形成的宅基地因历史沿革等原因导致原有土地权属证件不全或证据不足的,应提交村委会出具的土地权属来源和权属演变的书面证明。
  ④土地权属界线协议书、调解书、已生效的人民政府依法作出的处理决定书及复议决定书或法院判决书。
  ⑤其他证明文件。
  (4)审查要点
  ①农村宅基地使用者一般为本村农民集体成员。
  ②农村宅基地土地使用权,按照法定面积标准依法予以登记,其面积超过法定面积标准的,在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。1982年2月以前形成的农村宅基地未经拆迁、改建、翻建的暂按实际使用面积确定。
  ③农村居民一户拥有一处宅基地的,对符合分户建房标准规定而尚未分户的农村居民,其现有合法使用的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的,可按现有宅基地使用面积依法予以登记。
  ④农村居民一户合法拥有多宗宅基地的,符合分户条件的,可以分别予以登记;不符合分户条件的,对其中的一处宅基地按法定面积标准依法予以登记。
  4.9.4.  公共设施、公益事业集体土地使用权设定登记
  (1)概念
  乡(镇)村办公共设施、公益事业用地使用权设定登记是指对一宗地上新设定的乡(镇)村办公共设施、公益事业用地使用权进行的土地登记。
  (2)申请人
  乡(镇)村办公共设施、公益事业用地使用权设定登记的申请人为依法使用该集体土地的单位。
  (3)应提交的土地权属来源证明及其他文件
  ①用地批准文件(含红线图),涉及农用地或未利用地的应提交转用批准文件;
  ②集体土地所有权人的证明文件;
  ③其他文件。
  (4)审查要点
  乡(镇)村办公共设施、公益事业建设用地使用者为农村集体经济组织或其下属的事业单位。
  4.9.5.  乡(镇)村办企业集体土地使用权设定登记
  (1)概念
  乡(镇)村办企业集体土地使用权设定登记是指对乡(镇)村企业或其入股(联营)企业新设定的集体土地使用权进行的登记。
  (2)申请人
  依法批准使用集体土地的乡(镇)村办企业、入股(联营)企业。
  (3)应提交的土地权属来源证明及其他文件
  ①市、区(县)人民政府批准用地文件;
  ②集体土地所有权人的证明文件;
  ③入股(联营)企业的,应提供入股或联营合同;
  ④其他文件。
  (4)审查要点
  ①乡(镇)村办企业使用集体土地,须经市、区(县)人民政府批准。
  ②集体土地所有权人的证明文件中,应明确破产、兼并处分集体土地使用权需转为国有土地时,国土资源管理部门可以直接办理土地征收手续,征地补偿安置费作为清偿资金。
  ③需审核证明文件中的土地所有者与土地登记中的集体土地所有权人是否一致。
  4.10.  土地使用权抵押设定登记
  4.10.1.  概念
  土地使用权抵押设定登记是对已经登记过的国有土地使用权或集体土地使用权宗地上新设定土地抵押权进行的土地登记。
  4.10.2.  申请人
  土地使用权抵押设定登记申请人为土地使用权人和抵押权人。
  4.10.3.  应提交的权属来源证明及其他文件
  (1)《国有土地使用证》或《集体土地使用证》;
  (2)借款合同或其他形式的主合同;
  (3)土地抵押合同,部分土地抵押的应提供抵押权人和抵押人盖章确认的抵押宗地图;
  (4)其他文件:
  ①以划拨土地使用权抵押的,抵押人与抵押权人还应当提供抵押权实现时优先交纳出让金的确认文件,无地上物的应提交批准抵押文件;
  ②以集体土地使用权抵押的,提交集体土地所有权人同意抵押证明;
  ③以共同共有土地使用权抵押的,提交其他共有人同意抵押证明;
  ④事业单位抵押的出具上级主管部门同意抵押的证明材料;
  ⑤已经出租的,提交承租方知悉抵押的证明材料;
  ⑥土地估价报告,出让土地的,也可提供抵押人和抵押权人对抵押金额的确认证明;
  ⑦抵押土地同时抵押地上物的,应提供房地权属证书。
  4.10.4.  审查要点
  (1)下列土地不得抵押:
  ①土地所有权;
  ②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权,及以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的占用范围内的土地使用权除外;
  ③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
  ④所有权、使用权不明或者有争议的财产;
  ⑤依法被查封、扣押、监管的财产;
  ⑥无地上物划拨国有土地使用权未经批准不得抵押。
  (2)抵押人和抵押权人应与抵押合同签订双方一致。
  (3)抵押贷款金额应小于土地评估价值,抵押率应当符合法律规定。
  (4)审查土地证书与土地登记簿记载内容是否一致,抵押合同清单与土地证书是否相符。
  (5)土地抵押期限不得超过土地使用期限,划拨国有土地使用权设立抵押年限最高不超过两年。
  (6)国家租赁土地的承租土地使用权可随地上房屋等建筑物、构筑物进行抵押,但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价,抵押权实现时土地租赁合同同时转让。
  (7)国家授权经营国有土地使用权抵押的,在实现抵押权时应当从处置所得的地价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额。
  (8)土地使用权部分抵押的,抵押权属界线由国土资源管理部门组织土地使用权人、土地抵押权人根据规划及房产登记等情况共同确定。
  (9)在已抵押的土地使用权上再行设定土地抵押的,应审核:
  ①其土地抵押贷款金额的总和应小于土地使用权价值。
  ②应提供其他抵押权人知悉的证明。
  ③抵押权实现时的偿还顺序以他项权利登记日的先后为序。
  (10)以最高额贷款方式设定土地使用权抵押的,抵押合同应为最高额抵押合同,贷款额度应在最高抵押额度内。
  (11)设定抵押权的集体土地使用权应为乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权,及依法承包、租赁、拍卖取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权。集体土地使用权抵押应取得集体土地所有权人书面同意,并明确处分抵押物需将集体土地转为国有土地时,土地管理部门可以直接办理土地征收手续,征地补偿安置费作为清偿资金。
  (12)危改、安居工程、经济适用房等情形使用行政划拨土地,完成拆迁安置,经批准,允许办理土地抵押的,抵押限额按土地评估确认价格的50%或依企业的实际投入确定最高抵押限额。
  (13)填写土地登记簿时,在“登记的其他内容”栏填写日期、抵押权人名称、抵押范围、抵押贷款金额等。
  4.11.  土地使用权出租设定登记
  4.11.1.  概念
  土地使用权出租设定登记是对在已经登记过的国有土地使用权上新设定出租权进行的土地登记。
  4.11.2.  申请人
  土地使用权出租设定登记申请人为土地使用权人和承租人。
  4.11.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)国有土地使用证;
  (2)出租合同;
  (3)其他文件。
  4.11.4.  审查要点
  (1)出租人应为土地使用者并与《国有土地使用证》的土地权利人一致。
  (2)出租人和承租人应与出租合同签订双方一致。
  (3)土地使用权出租的,出租合同应与原用地批准文件中约定的权利义务相符。承租人应继续履行原用地批准文件中约定的权利义务,包括期限、用途、土地使用条件等。
  出让、国家租赁、作价出资(入股)和授权经营土地使用权的出租期限应不超过土地使用权出让、国家租赁、作价出资(入股)和授权经营期限减去已使用期限的剩余期限。
  以出让方式取得土地使用权出租的,未按合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。
  (4)农民集体所有的土地使用权不得出租用于非农业建设。
  (5)划拨土地使用权不得出租,以划拨方式取得的国有土地及其建筑物、其他附着物出租的应先行办理有偿使用手续。
  (6)土地使用权出租设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更,因此.土地使用权出租设定登记不需报人民政府批准,经国土资源管理部门批准后,即可直接进行注册登记。


  5.  变更土地登记
  5.1.  划拨国有土地使用权变更登记
  5.1.1.  概念
  划拨国有土地使用权变更登记,是对已登记的划拨国有土地使用权因政府机构、各人民团体、事业单位间转让(或转移)或国有企业下属全资国有子公司之间转让等原因进行变更而继续以划拨方式使用国有土地的使用权登记。
  5.1.2.  申请人
  政府机构、各人民团体、事业单位间转让(或转移)或国有企业下属全资国有子公司之间转让划拨国有土地使用权的申请人为划拨国有土地使用权转让人和受让人。
  5.1.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)人民政府或国土资源管理部门的批准文件;
  (2)原《国有土地使用证》;
  (3)房屋所有权证书等地上物附着物产权证明;
  (4)企业改制方案及批准文件;
  (5)其他文件。
  5.1.4.  审查要点
  (1)企业改制后可以继续保留划拨5年的,其划拨土地的期限自改制方案批准之日起算,超出5年的应办理有偿手续。
  (2)因处分抵押的划拨土地使用权而引起土地使用权变更的,应办理土地使用权出让手续。
  (3)土地的权属界址点、线发生变化的部分,须重新指界盖章。
  (4)国有土地住宅“两证合一”已有规定的,从其规定。
  5.2.  划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记
  5.2.1.  概念
  划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记是指以划拨方式获得土地使用权因使用划拨土地期限届满、企业改制以及司法判决、裁定或拍卖等原因,土地使用者补办出让手续后进行的变更登记。
  5.2.2.  申请人
  划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记申请人为划拨国有土地使用权变更双方当事人。
  5.2.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)人民政府或国土资源管理部门的批准文件;
  (2)原《国有土地使用证》;
  (3)《国有土地使用权出让合同》;
  (4)国有土地使用权出让金及契税缴纳凭证;
  (5)其他证明文件。
  5.2.4.  审查要点
  (1)申请人应与《国有土地使用权出让合同》的受让方一致。
  (2)补办出让应同时符合出让国有土地使用权设定登记的有关规定。
  (3)土地的权属界址点、线发生变化的部分,须重新指界盖章。
  (4)国有土地住宅“两证合一”已有规定的,从其规定。
  5.3.  出让、国家租赁国有土地使用权变更登记
  5.3.1.  概念
  出让、国家租赁国有土地使用权变更登记是对经登记的出让、国家租赁国有土地使用权因转让、司法判决、裁定或拍卖等原因发生权属改变或建设项目竣工而进行的土地登记。
  5.3.2.  申请人
  出让、国家租赁国有土地使用权变更登记申请人为出让、国家租赁国有土地使用权变更双方当事人。
  5.3.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)原《国有土地使用证》;
  (2)《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权租赁合同》;
  (3)国有土地使用权转让契税缴纳凭证;
  (4)新建项目的,提供合法用地及建设手续;
  (5)因地上建筑物所有权转移而引起土地使用权一并转移的,提供转移后的房屋所有权证书;
  (6)因土地使用权交换、调整、转让的,提供协议及批准文件;
  (7)因单位合并、分立、企业兼并的,提供合同或者上级主管部门的批准文件;
  (8)因司法判决、裁定或拍卖的,提供司法判决、裁定或拍卖文件及证明;
  (9)其他文件。
  5.3.4.  审查要点
  (1)下列房地产不得转让:
  ①司法机关和行政机关依法裁定、决定、查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  ②依法收回土地使用权的;
  ③共同共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
  ④权属有争议的;
  ⑤未依法登记领取权属证书的;
  ⑥法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  (2)以出让方式取得土地使用权转让时,应当符合下列条件:
  ①按照合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
  ②按照出让合同约定进行投资开发,并符合合同约定的转让条件。转让房地产时房屋己经建成的,还应当持有房屋所有权证书;
  ③土地使用权转让后,其使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限;
  ④受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途,必须重新签订土地使用权出让合同或签定补充合同,相应调整土地使用权出让金及出让年限。
  (3)土地租赁合同经出租方同意后可以转让,改变原合同规定的使用条件,应当重新签订土地租赁合同。
  5.4.  国家作价出资(入股)、授权经营国有土地使用权变更登记
  5.4.1.  概念
  国家作价出资(入股)、授权经营国有土地使用权变更登记是对经登记的国家作价出资(入股)、授权经营国有土地使用权因转让发生变更而进行的登记。
  5.4.2.  申请人
  国家作价出资(入股)、授权经营国有土地使用权变更登记申请人为国有土地使用权转让人和受让人。
  5.4.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)原《国有土地使用证》;
  (2)国家作价出资(入股)决定书或授权经营批准文件;
  (3)土地评估报告;
  (4)转让合同、协议或其他交易证明文件;
  (5)若已抵押,须提交抵押权人同意转让的证明;
  (6)其他证明材料。
  5.4.4.  审查要点
  (1)申请人应与相关证明文件的土地使用者名称一致。
  (2)国有企业改革中以作价出资(入股)方式处置的,土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资(入股)、租赁或抵押,改变用途的应补交不同用途的土地出让金差价。以授权经营方式处置的在使用年期内可依法作价出资(入股)、租赁,或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让、租赁或抵押,但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时,应报经国土资源行政主管部门批准,并补缴土地出让金。
  (3)土地使用权转让后,其使用年限为原土地使用权作价出资(入股)合同或授权经营决定书约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
  (4)申报价格过低,国家可以行使优先购买权;申报价格过高,国家限价。
  5.5.  集体土地所有权变更登记
  5.5.1.  概念
  集体土地所有权变更登记是对已登记的集体土地所有权权属发生改变而进行的土地登记。
  5.5.2.  申请人
  (1)因土地被征收,集体土地依法转为国有土地,而导致集体土地所有权面积减少的,由原农民集体申请。
  (2)村农民集体所有土地因乡镇企业、公益事业建设依法批准,变为乡镇农民集体所有土地的,村农民集体与乡镇农民集体共同申请。
  (3)因交换、调整等原因导致集体土地所有权变更的,交换、调整土地的各方共同申请。
  5.5.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)原《集体土地所有证》;
  (2)因土地被征收,集体土地依法转为国有土地,而导致集体土地所有权面积减少的,还应提供土地征收协议及批准文件;
  (3)村农民集体所有土地因乡镇企业、公益事业建设依法批准,变为乡镇农民集体所有土地的,还应提供补偿协议及土地使用批准文件;
  (4)因交换、调整等原因导致集体土地所有权变更的,还应提供集体土地所有权交换或调整协议及相应的批准文件;
  (5)其他文件。
  5.5.4.  审查要点
  (1)集体土地所有权的变更登记,应审查原集体土地所有权的登记情况。
  (2)集体土地交换、调整的,必须经过县级以上人民政府批准。
  5.6.  集体土地使用权变更登记
  5.6.1.  集体“四荒”土地使用权变更登记
  (1)概念
  集体“四荒”土地使用权变更登记是指对已登记的集体“四荒”土地使用权权属发生改变而进行的土地登记。
  (2)申请人
   “四荒”地集体土地使用权变更前后的权利人。
  (3)应提交的土地权属来源证明及其他文件
  ①原《集体土地使用证》;
  ②集体“四荒”土地流转协议;
  ③处分抵押财产的,要提交抵押合同和法院处分抵押财产的裁定等证明文件;
  ④集体“四荒”土地流转批准文件;
  ⑤其他文件。
  (4)审查要点
  ①通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权转让的,其土地使用期限不应超过剩余年限。
  ②变更给本集体以外的单位和个人,应经村民代表大会三分之二村民表决同意,并报乡镇政府同意,区县人民政府办理集体土地使用权变更登记手续。
  ③集体“四荒”土地使用权的流转应符合国家有关规定。
  5.6.2.  农村宅基地集体土地使用权变更登记
  (1)概念
  农村宅基地集体土地使用权变更登记是指对已登记的村宅基地集体土地使用权权属发生改变进行的登记。
  (2)申请人
  农村宅基地使用权变更前后的权利人。
  (3)应提交的土地权属来源证明及其他文件
  ①原《集体土地使用证》;
  ②集体土地所有权人同意变更的证明文件,继承或析产的除外;
  ③转让、购买房屋取得宅基地的,提供转让、购买协议;因赠予、继承或析产发生宅基地转移的,须提交公证机关的公证书或村民委员会出具的证明文件;
  ④其他文件。
  (4)审查要点
  ①农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过本市规定的标准。出卖、出租房屋的村民,不得再申请宅基地。
  ②接受转让、购买房屋取得的宅基地,与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准,按照有关规定处理后允许继续使用的,可暂确定其集体土地使用权。
  ③继承房屋取得的宅基地,可确定集体土地使用权。
  ④经县级以上人民政府批准回原籍落户的,可以接受转让、购买房屋取得的宅基地。
  ⑤对《天津市土地管理条例》规定“禁止村民将宅基地上建设的住宅向城镇居民出售;禁止城镇居民购买农村宅基地”的两种情形不予办理变更登记。
  5.6.3.  乡(镇)村办企业集体土地使用权变更登记
  (1)概念
  乡(镇)村办企业集体土地使用权变更登记是指因乡(镇)村办企业集体土地使用权变更进行的土地登记。
  (2)申请人
  集体土地使用权变更前后的权利人。
  (3)应提交的土地权属来源证明及其他文件
  ①原《集体土地使用证》;
  ②乡(镇)村办企业破产证明或乡(镇)村办企业兼并协议;
  ③处分抵押财产的,提交抵押合同和法院处分抵押财产的裁定等证明文件;
  ④乡(镇)人民政府对乡(镇)村办企业破产、兼并等依法转移集体土地使用权的批准文件;
  ⑤其他文件。
  (4)审查要点
  ①乡(镇)村办企业土地使用权抵押权实现后,需要办理征地手续的,在办理征地手续后,应及时办理原集体土地所有权和使用权的注销登记。
  ②未经办理变更土地用途审批手续,须按原有用途使用该土地。
  ③乡(镇)人民政府对乡(镇)村办企业破产、兼并等依法转移集体土地使用权,应当严格办理审批手续。
  5.7.   土地使用权抵押变更登记
  5.7.1.  概念
  土地使用权抵押变更登记是指因土地使用权抵押合同变更而进行的登记,主要包括土地使用权抵押期间,因抵押合同项目内容发生变更、土地使用权依法转让或抵押合同期满续签抵押合同而进行的土地使用权抵押变更登记。
  5.7.2.  申请人
  (1)土地使用权抵押期间,抵押合同的项目内容发生变更的,申请人为抵押权人和抵押人。
  (2)经抵押权人同意,抵押的土地使用权依法转让的,申请人为抵押权人和抵押人和受让人。
  (3)抵押期满,续签抵押合同的,申请人为抵押权人和抵押人。
  5.7.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (2)土地使用证;
  (3)变更后的借款合同或其他形式的主合同;
  (4)变更后的抵押合同;
  (5)土地他项权利证明书;
  (6)有关批准文件;
  (7)其它文件。
  5.7.4.  审查要点
  (1)土地使用证记载的信息,应与土地登记簿相符。
  (2)经抵押权人书面同意,依法转让抵押的土地使用权而导致抵押权变更的,土地使用权变更登记和土地使用权抵押注销登记同时办理,受让人在领取土地证书的同时,与抵押权人共同申请抵押权变更登记,抵押权的登记日为土地使用权的登记日。
  (3)抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,土地抵押权人应及时办理注销登记。
  (4)土地使用权部分抵押的,处分抵押物时直接按土地使用权部分抵押确定的界线变更。
  (5)土地使用权抵押期间,展期、债权转移涉及抵押权变更登记的,登记日不变;增资的,增资部分按新登记申请日确定登记日。
  5.8.   土地使用权出租变更登记
  5.8.1.  概念
  土地使用权出租变更登记是指因土地使用权出租合同变更而进行的变更登记,主要包括土地使用权出租期间,因出租合同项目内容发生变更或出租期满,续签出租合同而进行的土地使用权出租变更登记。
  5.8.2.  申请人
  (1)土地使用权出租期间,出租合同的项目内容发生变更的,申请人为出租人和承租人
  (2)土地使用权出租期满,续签出租合同的,申请人为出租人和承租人
  5.8.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)土地使用证;
  (2)土地他项权利证明书;
  (3)变更后的出租合同;
  (4)其它文件。
  5.8.4.  审查要点
  (1)变更后的土地出租合同应与原用地批准文件中约定的权利义务相符。
  (2)出租期限不得超过土地使用权的剩余期限。
  5.9.   名称变更登记
  5.9.1.  概念
  名称变更登记也称更名登记,是指在土地权属不发生转移的条件下因土地权利人名称或姓名的改变而进行的土地登记。
  5.9.2.  申请人
  名称变更登记的申请人为姓名或名称变更了的土地权利人,可以是自然人,也可以是法人和其他组织。
  5.9.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)土地证书。
  (2)名称变更证明文件:
  ①行政、事业单位名称变更的,提交编委等有批准权主管部门的批准文件。
  ②企业法人名称变更的,提交工商部门核发的新、旧《企业法人营业执照》及企业法人更名核准通知书或其他名称变更证明。
  ③社团法人名称变更的,提交民政部门核发的《社会团体法人登记证书》及名称变更证明。
  ④自然人姓名变更的,提交新的身份证、户口本或公安部门的姓名变更证明。
  (3)其他文件。
  5.9.4.  审查要点
  (1)公司、企业更名的,要求法人营业执照中的注册号不变或提供其他可以证明企业更名的文件;
  (2)企业之间的分立、合并、企业改制、企业兼并等不属于更名登记。
  5.10.  地址变更登记
  5.10.1.  概念
  地址变更登记也称更址登记,是指因证载土地坐落标准地名变更而进行的土地登记。
  5.10.2.  申请人
  地址变更登记的申请人为原土地权利人。
  5.10.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)土地证书;
  (2)地名管理部门出具的地名确认文件;
  (3)其他文件。
  5.10.4.  审查要点
  (1)更址登记由区县国土资源管理部门审批后直接办理注册登记,不需报人民政府审批。
  (2)该登记审批程序不需报市国土房管局审批。
  5.11.  土地用途变更登记
  5.11.1.  概念
  土地用途变更登记,是经批准土地权利人依法改变土地用途而进行的土地登记。
  5.11.2.  申请人
  土地用途发生变更的,其申请人为土地使用证证载的土地使用者。
  5.11.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)《国有土地使用证》、《集体土地使用证》;
  (2)土地用途变更的批准文件:
  国有土地的用途发生变更的,申请人应提交城市规划部门、国土资源管理部门等有批准权的部门批准用途改变的文件,以出让等有偿方式取得国有土地使用权的用途发生变更的,申请人还应提交土地使用权出让合同等的变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同;
  集体土地建设用地的用途发生变更的,申请人应提交地方人民政府批准用途改变的文件。
  (3)其他文件。
  5.11.4.  审查要点
  (1)申请登记的土地用途与用地批准文件确定的土地用途是否一致,出让土地的还应审核土地出让金及契税交纳情况。
  (2)因实施城市规划、改变企业经营性质等原因,确需改变以划拨方式取得国有土地使用权的土地用途的,经原批准机关批准后,土地使用权人应当到国土资源管理部门办理国有土地使用权有偿使用手续。其中用于经营性建设的土地,应当由市土地整理储备中心统一整理储备,进入土地有形市场公开交易。


  6.  土地注销登记
  6.1.  依申请土地注销登记
  6.1.1.  概念
  依申请土地注销登记是指由土地权利人申请,由土地登记机构按程序注销土地权利的土地登记。
  6.1.2.  申请人
  依申请注销土地登记的申请人,为原土地权利人。
  6.1.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)土地权利证书;
  (2)注销土地权利的证明文件(借款全部偿还或出租协议解除等);
  (3)其他文件。
  6.1.4.  审查要点
  (1)注销登记可以单独进行,也可以与新土地权利的设定登记合并进行。与变更登记合并进行的注销登记,权属审核意见应明确注销原登记的内容。
  (2)注销登记完成后,将注销结果在指定的媒体上予以公告。
  (3)土地使用权抵押权、出租权注销应单独按依申请注销土地登记的程序办理。
  6.2.  国土资源管理部门直接办理的土地注销登记
  6.2.1.  概念
  国土资源管理部门直接办理的土地注销登记是指根据法律法规的规定,国土资源管理部门依职权在土地权利人未申请的情况下,直接注销土地权利的土地登记。
  6.2.2.  申请人
  (1)土地被依法征收或者收回的,申请人为市土地整理储备中心或其委托的收购整理单位、区县国土资源管理部门;
  (2)国有土地使用权期限届满经告知未申请续期,或者申请续期未获批准的,申请人为市土地整理储备中心或其委托的收购整理单位、区县国土资源管理部门;
  (3)因依法拆迁房屋、收购土地等使原国有土地使用权丧失的,申请人为拆迁人、收购整理单位;
  (4)隐瞒真实情况进行登记的,申请人为区县国土资源管理部门;
  (5)人民政府依法重新确认土地权属使原土地权利丧失的,申请人为新土地权利人或区县国土资源管理部门;
  (6)人民法院依法判决、裁定使原土地权利丧失的,申请人为新土地权利人。
  6.2.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)土地权利证书;
  (2)土地权利灭失或终止的证明材料:
  ①土地被依法征收或收回的,提供土地征收有关文件或土地管理部门下达的收回土地使用权决定。
  ②国有土地使用权期限届满经告知未申请续期或申请续期未获批准的,提供告知及未申请续期的证明文件或不予续期的文件。
  ③因依法拆迁房屋使原国有土地使用权丧失的,应提供房屋拆迁许可证、委托拆迁补偿协议,拆迁单位依法完成拆迁及补偿的书面承诺,拆迁范围内已办理土地登记的需提供与原土地使用者的拆迁补偿协议。
  因收购土地使原国有土地使用权丧失的,应提供收购储备方案及批准文件、与原土地使用者的收购合同。
  ④隐瞒真实情况进行登记的,提供证明隐瞒真实情况的文件。
  ⑤人民政府依法重新确认土地权属使原土地权利丧失的,应提供人民政府依法重新确认土地权属的文件。
  ⑥人民法院依法判决、裁定使原土地权利丧失的,应提供司法机关的判决、裁定及协助执行通知书等文件。
  (3)其他相关文件。
  6.2.4.  审查要点
  (1)注销登记可以单独进行,也可以与新土地权利的设定登记合并进行。与变更登记合并进行的注销登记,权属审核意见应明确注销原登记的内容。
  (2)注销登记完成后,将注销结果在指定的媒体上予以公告。


  7.  其他登记
  7.1.  更正登记
  7.1.1.  概念
  更正登记是指土地登记的结果有误或有遗漏时,由权利人和利害关系人申请或由土地登记机构直接更正原登记内容的土地登记。
  7.1.2.  申请人
  更正登记的申请人为土地权利人或利害关系人。土地登记机构发现登记错误的可由国土资源管理部门依职权进行。
  7.1.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)原土地证书;
  (2)更正登记原因证明;
  (3)涉及第三人的,还应有第三人的承诺书或其他证明文件;
  (4)其他文件。
  7.1.4.  审查要点
  (1)权利人或利害关系人申请的,区、县国土资源管理部门应将更正登记情况按原土地登记审批程序报土地登记机构批准,并公告无异议后,更正土地登记簿;同时,以《更正登记告知书》的形式书面通知更正登记利害关系人,在规定期限内到国土资源管理部门办理土地变更手续,逾期不办理的,由土地登记机构公告原土地证书作废。
  (2)属于申请不属实或因土地权利人自身原因造成土地登记有误或有遗漏的,更正登记费用由当事人承担。
  (3)属于土地登记机构疏忽或笔误的,及申请人隐瞒真实情况的,土地登记机构可根据事实,按照原登记审批程序批准后,直接进行更正登记,更正土地登记簿,将更正登记结果书面通知权利人。
  7.2.  地下建筑物土地使用权登记
  7.2.1.  概念
  地下建筑物土地使用权登记是指在国有土地地下空间单独建造的建筑物,其土地使用权的土地登记。
  7.2.2.  申请人
  地下空间单独建造的建筑物的建设单位,有供地文件的为用地批准文件中确定的土地使用权人。
  7.2.3.  应提交的土地权属来源证明及其他文件
  (1)土地使用权出让合同、划拨决定书等用地批准文件;
  (2)出让金及契税缴纳证明;
  (3)建设工程规划许可证及规划验收合格证;
  (4)其他文件。
  7.2.4.  审查要点
  (1)用地文件应明确水平投影的最大占地范围和起止深度,地籍测量成果应相应标注;地籍编号以行政区(县)为单位,依申请时间顺序排列。
  (2)审查地下建筑物应单独建造,不与地上建筑物结建。
  (3)审查地下建筑物是否按照城市地下空间规划完成规划验收。
  (4)地下建筑物土地使用权应单独登记发证,与地上土地使用权登记发证相分离。
  (5)土地登记卡“登记的其他内容”栏和土地证书“记事栏”注记“地下建筑物土地使用权”。
  (6)与地上建筑物结建的地下土地使用权应与地上建筑共同分摊土地使用权。
  7.3.  土地查封登记
  7.3.1.  概念
  土地查封登记是指因司法机关或行政部门对已登记的土地权利采取限制转移、限制设定他项权等措施,区县国土资源管理部门在登记簿上予以记载的行为。
  7.3.2.  申请人
  土地查封登记的申请人为司法机关或行政部门。
  7.3.3.  应提交的证明及其他文件
  (1)协助执行通知书;
  (2)裁定书或决定书;
  (3)本人工作证;
  (3)执行公务证;
  (4)协助查询通知书;
  (5)其他文件。
  7.3.4.  审查要点
  (1)登记机构接到限制转移、限制设定他项权的有关文件后应当审查查封范围、内容和期限,范围、内容和期限不明确或者与土地登记簿的记载不一致的,2日内国土资源管理部门告知司法机关或行政部门,一致的在土地登记簿上予以记载。 查封登记的日期以受理查封申请的时间为准。
  (2)查封登记的其他有关事项按照《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)文件规定执行。
  7.4.  补发土地证书
  7.4.1.  概念
  补发土地证书是指因土地证书灭失或遗失等情形而补发土地证书并在土地登记簿注记的行为。
  7.4.2.  申请人
  补发土地证书的申请人为土地证书证载的权利人。
  7.4.3.  应提交的证明及其他文件
  (1)《土地登记查询结果证明》;
  (2)土地权利人灭失或遗失土地证书的情况说明;
  (3)土地权利人在土地登记机构规定的媒体上声明灭失或遗失土地证书的公告 ;
  (4)其他文件。
  7.4.4.  审查要点
  (1)补发土地证书的按原审批程序报登记机构批准;
  (2)土地登记机构出具的《土地登记查询结果证明》;
  (3)在土地登记机构规定的媒体上的公告正本。
  (4)依据土地登记簿记载的信息补发土地证书。
  (5)补发的土地证书使用原土地证号,发证日期按补发日期填写,记事栏应注明“补发”字样,并在土地登记卡续卡记载。
  7.5.  换发土地证书
  7.5.1.  概念
  换发土地证书是指因土地权利人土地证书破损或记事栏注记已满等情况而换发土地证书并在土地登记簿上注记的行为。
  7.5.2.  申请人
  换发土地证书的申请人为土地证书载明的权利人。
  7.5.3.  应提交的证明及其他文件
  (1)原土地证书;
  (2)申请换发的理由;
  (3)其他文件。
  7.5.4.  审查要点
  (1)换发土地证书的由区(县)土地登记机构批准。
  (2)换发的土地证书使用原土地证号,发证日期按换发日期填写,记事栏应注明“换发”字样,并在土地登记卡续卡记载。


  8.  土地登记的其他规定
  8.1.  土地证书查验
  8.1.1.  概念
  证书查验是指国土资源管理部门在土地登记、土地调查、建设项目用地验收、查处违法用地等土地行政执法中对土地证书进行查验,土地使用权人、所有权人和他项权人需如实提供,予以配合的行为。
  8.1.2.  区域性土地行政执法中土地证书查验的程序
  (1)通知
  通知土地权利人按照具体时间、地点、期限等要求提供土地证书。可以采取在媒体上发布公告、送达、电话通知等方式。
  (2)收件
  国土资源管理部门核收土地证书并开具收件单。
  (3)核查
  国土资源管理部门首先核对土地登记文件、图件等地籍资料,再根据行政执法的要求进行实地核查。
  (4)查验结果的处理
  土地登记机构对符合规定的加盖查验合格的印章;认为需要变更土地登记或更换土地证书的,可直接在土地证书上加盖“注销”印章,并将证书退还权利人,要求土地权利人限期办理变更土地登记;其他不符合规定的加盖查验不合格的印章。土地行政执法部门对查验不合格的应提出整改意见,书面告知证书权利人限期整改。
  8.1.3.  查验内容
  (1)查验土地登记的内容是否完整、准确、规范;
  (2)土地使用权转让、出租、抵押等交易行为或增加建筑物、改变用途等是否依法办理变更土地登记手续;
  (3)核发的证书样式、填写内容、宗地图等是否符合要求;
  (4)是否超出土地证书记载的有效期;
  (5)土地证书有无涂改、伪造;
  (6)是否按用地批准文件要求使用土地;
  (7)查处违法用地行为;
  (8)查处无证用地行为。
  8.1.4.  对有关问题的处理
  (1)土地证书查验中发现土地错登、漏登的,国土资源管理部门可直接进行更正登记,更换土地证书。
  (2)国土资源管理部门在土地行政执法查验土地证书中,发现的违法、违规行为按行政执法的有关规定办理。
  8.2.  违法处罚规定
  8.2.1.  对于房地产开发企业不按规定申请土地登记的处罚
  房地产开发企业未按照有关规定申请土地登记的,由国土资源管理部门责令限期办理;逾期不办理的,处以五万元以上二十万元以下罚款。
  8.2.2.  擅自印制或者伪造、涂改土地权属证书的,由国土资源管理部门没收违法证书和违法所得,并处以三万元以上十万元以下罚款。
  8.3.  登记人员行政责任
  国家机关及其工作人员有下列情形之一的,对直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:符合登记或批准条件而不予登记、批准或者拖延登记、批准的。
  8.4.  公开查询
  8.4.1.  基本概念
  根据法律法规和有关规定,经申请对土地登记结果、原始登记资料和地籍调查测量成果进行查询的过程和行为。
   8.4.2.  申请人
  (1)单位和个人(以下简称查询人)查询土地登记资料,可以自己查询,也可以委托土地登记代理机构的土地登记代理人查询。委托他人查询的,应当出具授权委托书。境外委托人的授权委托书应当按照有关规定经过公证。
  (2)查询人查询土地登记资料,应当向查询机关提供本人的身份证明,并填写查询申请表。查询人为法人或者其他组织的,还应当提交单位的证明文件。
  8.4.3.  查询原始登记资料应提交的有关证明文件
  (1)土地权利人应当提交其权利凭证,即土地证;
  (2)土地权利的继承人、受赠人,应当提交发生继承、赠予的证明文件;
  (3)取得土地权利人同意的单位和个人,应当提交土地权利人同意查询的证明文件、土地权利人的权利凭证和土地权利人的身份证明;
  (4)国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门,应当提交本单位出具的查询证明,以及执行查询任务的工作人员的工作证件;
  (5)仲裁、诉讼案件的当事人,应当提交仲裁机构或者审判机关处理案件的证明和当事人的身份证明;
  (6)土地权属争议的当事人,应当提交区县以上人民政府国土资源管理部门,出具的土地权属争议案件受理的证明和本人的身份证明;
  (7)单位或个人委托代理机构或代理人查询的,应当由代理人或代理机构提交委托书、委托人及代理人的身份证明,委托代理机构的,还应出具代理机构证明及查询人的工作证件;
  (8)地籍测量单位应提交市国土房管局各处室、各区县国土资源管理部门、各区县房地产管理局和局直属各单位的地籍测量任务单。
  8.4.4.  不予查询的情形
  (1)申请查询的土地不在登记区内的;
  (2)查询人未能按照本技术规范第六条的规定提交合法有效的证明文件,或者证明文件不齐全的;
  (3)被查询的单位或个人未申请土地登记的;
  (4)申请查询的内容超出本技术规范规定的查询范围的;
  (5)法律、法规规定不提供查询的。
  8.4.5.  查询管理规定
  (1)地籍管理中心负责全市土地登记资料公开查询工作的具体实施和管理工作。
  (2)地籍管理中心、各区县国土资源管理部门、各区县房地产管理局、市区国土资源分局和市房地产登记发证交易中心(以下统称查询机构),应分别设立土地登记资料公开查询窗口,负责受理全市和其业务范围内的土地登记资料公开查询工作。
  (3)地籍管理中心进行全市范围土地登记资料公开查询时,市国土房管局直属各单位应当予协助查询,协助查询单位收到《土地登记资料协助查询单》2个工作日内,按要求将查询结果反馈地籍管理中心。
  (4)对符合规定的查询申请,查询机构应当当场提供查询;因情况特殊,不能当场提供查询的,应当在5个工作日内提供查询。不予查询的,应当自收到查询申请之日起3个工作日内,将不提供查询的理由告知查询人。    
  (5)为提高查询效率,开展土地登记资料公开查询的单位应安排专人(可兼职)负责查询工作并明确主管领导。公开查询程序、时限和收费标准,为查询人提供及时、准确和便利的服务。
  (6)查询人查询土地登记资料,应当在查询机构设定的场所进行。任何单位和个人不得擅自将土地登记资料带离设定的场所。
  查询人在查询时应当保持土地登记资料的完好,不得对土地登记资料进行圈点、划线、注记、涂改或者拆页,也不得损坏查询设备。
  查询人违反规定,擅自将土地登记资料带离设定场所,对登记资料进行圈点、划拨、注记、涂改、拆页,或者故意损坏查询设备的,负责查询工作人员应当及时制止,并责令其改正;拒不改正的,应当停止提供查询,不予出具查询结果证明;造成损失的,查询工作人员应当依法要求查询人承担赔偿责任。
  (7)查询人可以阅读或者自行抄录土地登记资料。应查询人申请,负责查询工作人员可以替查询人摘录或者复制有关的土地登记资料。
  摘录或者复制的土地登记结果,查询人请求出具查询结果证明的,经查询机构审核后,可以出具查询结果证明。查询结果可以是土地登记卡、宗地图,也可以是原始登记资料和地籍调查测量成果;利用计算机查询的还可以是计算机按查询条件打印出来的信息。查询结果证明应当加盖查询机构查询专用印章,并注明日期。查询结果证明复印无效。
  对无土地登记结果的,应查询人请求,查询机构出具无土地登记记录的书面证明。
  (8)涉及国家秘密的土地登记资料的查询,按照保守国家秘密法的有关规定执行。
  (9)查询土地登记资料所发生的费用由查询人承担并在查询申请时预付。查询工作完成后,查询机构应按照物价部门核定的标准收取查询费用,向查询者开据收费凭证。
  (10)未经查询机构确认的土地登记资料、测量资料无效,并追究提供资料部门的责任,视情节轻重给予行政处分并处经济处罚;查询人非法使用查询结果,给当事人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  (11)查询人申请查询土地登记资料,对查询的原始登记资料内容有保密的义务,不得泄露当事人的隐私或商业秘密。违反规定泄露原始登记资料的内容,特别是泄露当事人的隐私或商业秘密的,给当事人造成损失及其他后果的,查询人必须承担相应的法律责任。
  (12)查询机构的工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
  (13)土地登记资料公开查询工作,应规定建立土地登记资料公开查询档案。土地登记资料公开查询档案由纸质和电子两套组成,土地登记资料公开查询档案作为长期档案保存,组档内容和顺序如下:
  ①土地登记资料公开查询申请书;
  ②查询人的身份证明;
  ③委托他人查询的授权委托书或公证文件;
  ④查询人为法人或者其他组织的单位的证明文件;
  ⑤土地证复印件;
  ⑥继承或赠予的证明文件、土地权利人同意查询的证明文件和土地权利人的身份证明、国家司法监察机关工作人员的工作证件、仲裁或者审判案件的证明文件和当事人的身份证明、土地权属争议案件受理的证明文件;
  ⑦地籍测量任务单;
  ⑧《土地登记资料协助查询单》及其回执;
  ⑨土地登记资料查询结果证明(含抄录和复制的资料、图纸和电子介质资料);
  ⑩土地登记资料公开查询审批表。
  以上档案首末两页附目录、备考表,按《天津市档案管理条例》和地籍档案管理的有关规定装订成卷。
  (14)受理土地登记资料公开查询申请的查询机构,应做好土地登记资料公开查询的统计工作,每季度末将季度统计表报送地籍管理中心。


  9.  附录
  9.1. 规范性表格
  (1)《天津市土地登记申请书》
  (2)《天津市土地登记调查、批表》
  (3)《天津市土地使用权他项权利登记申请书》
  (4)《天津市土地使用权他项权利登记调查、审批表》
  (5)《天津市土地使用权他项权利注销登记申请书》
  (6)《天津市土地使用权他项权利注销登记调查、审批表》
  (7)《土地登记复查申请表》
  (8)《土地登记复查结果审核表》
  (9)《界址表》
  (10)《土地登记收件单》
  (11)《土地登记簿》
  (12)《地籍调查表》
  (13)《天津市土地登记资料查询申请、审批表》
  9.2. 规范性文书
  (1)《土地登记、地籍调查法人代表证明书》
  (2)《土地登记授权委托书》
  (3)《土地登记、地籍调查委托书》
  (4)《地籍调查指界通知书(存根)》
  (5)《违约定界通知书》
  (6)《测绘资料报告样式》
  (7)《集体土地所有权人承诺书》
  (8)《土地登记通告》
  (9)《土地登记申请审核情况公告》
  (10)《注销土地登记公告》
  (11)《补正告知书》
  (12)《不予登记通知书》
  (13)《更正登记公告》
  (14)《更正登记告知书》
  (15)《协助执行告知书》
  (16)《因拆迁注销土地登记登报声明》
  (17)《土地登记资料协助查询单》
  (18)《查询结果证明》
  (19)《查询理由告知书》
  9.3. 规范性用章
  (1)注记开工、竣工、证书有效期的专用章
  (2)注记划拨土地未经批准不得转让、出租、抵押的专用章
  (3)抵押情况注记专用章
  (4)注销专用章
  (5)核对原件专用章
  (6)骑缝章
  (7)土地证书查验专用章
 



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